Аспекты редевелоперской деятельности

Организация проектирования и строительства.

Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ редевелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет редевелоперу снизить некоторые риски периода строительства.

Сдача в аренду или продажа готового объекта.

Редевелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если редевелопер намерен оставить его в своем распоряжении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект редевелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.

Участники процесса редевелопмента

Схематично взаимодействие участников редевелоперского проекта можно отобразить следующим образом:

Рисунок 2. Взаимодействие участников проекта редевелопмента

Объекта редевелопмента

- компания, в собственности которой находится недвижимость. В зависимости от организационной формы компании-собственника (ООО или АО) между редевелопером и собственниками заключаются договора купли продажи долей или акций.

Землепользователь

- субъект, имеющий право на использование земельного участка, на котором планируется новое строительство в рамках проекта редевелопмента. Возможно рассматривать следующие варианты прав на участок: право аренды, право собственности и право бессрочного пользования. В Москве наиболее распространено право аренды, в рамках соответствующего договора аренды.

Государственный орган власти

- субъект федерации, муниципальный орган власти, или иной другой орган власти, выдающий разрешение на реализацию редевелоперского проекта. В г. Москва таким органом является Префектура административного округа.

Проектировщик

- специализированная проектная организация, ответственная за выполнение комплекса предпроектных, проектных и изыскательских работ по проектируемому объекту на основании договора с заказчиком.

Подрядчик

- специализированная организация, выполняющая по договору подряда на капитальное строительство (подрядному контракту) обязательства по строительству объектов, включая монтаж и наладку технологического и другого оборудования, и прочие связанные с ним работы и услуги.

Генеральный подрядчик

осуществляет свою деятельность в рамках договора Генерального подряда, который заключается с редевелопером (заказчиком). У Генерального подрядчика могут быть договора с другими подрядчиками. В этом случае такие подрядчики будут называться субподрядчиками.

Как предприниматель редевелопер (совмещая функции инвестора, заказчика-застройщика и землепользователя) координирует и стимулирует процесс редевелопмента, принимает на себя основные решения и весь риск, связанные с данным видом деятельности. С экономической точки зрения, редевелопер - это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса недвижимости.

Кроме описанных выше участников проекта редевелопмента, также вовлекаются:

§ профессиональные консультанты - оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, управляющие проектами;

§ клиенты - пользователи, инвесторы или конечные покупатели недвижимости.

§ планирующие органы - как правило, государственные органы, в сферу компетенции которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социального-экономического развития территорий;

§ общественность - местные жители и общественные организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий.

Схемы реорганизации промышленных территорий

Согласно Распоряжению Мэра от 20.04.1999 г. №375-РМ выделяется 3 основных организационно-правовых формы реорганизации промышленных территорий:

1. Ликвидация.

Ликвидация предприятия - форма прекращения его деятельности, заключающаяся в ликвидации его бизнеса и имущества. При ликвидации происходит продажа имущества, удовлетворение требований кредиторов и выплата средств (в случае их достаточности) собственникам предприятия.