Экономическая целесообразность редевелопмента

Стоимость свободного участка земли

В любой текущий момент времени стоимость свободного участка земли определяется настоящей стоимостью денежных потоков от наилучшего и наиболее эффективного использования, минус издержки по очистке участка и строительству нового здания, соответствующего текущему наилучшему использованию.

Рисунок 7

В период завершения строительства здания стоимость при существующем использовании больше, чем стоимость при альтернативном наилучшем и наиболее эффективном использовании (OA), так как земля уже была отдана для существующего использования, которое требуется устранить.

Постепенно стоимость при альтернативном наилучшем и наиболее эффективном использовании будет увеличиваться. С одной стороны, это будет обусловлено тем, что новое использование будет все в большей степени (в отличие от существующего) соответствовать требованиям рынка и, соответственно, получать большую разницу между валовыми поступлениями и эксплуатационными расходами. С другой стороны, новое альтернативное использование теоретически будет иметь более долгий период получения чистого денежного потока, чем существующее, которое уже использовало какую-то часть своего эксплуатационного ресурса.

При допущении о неизменности затрат на очистку участка от существующего здания и строительство нового (OB), стоимость участка земли как свободного будет представлять AA1 - BB1 = CC1 в каждом текущем году.

Условие целесообразности освобождения участка

Совмещая графики изменения стоимости при существующем использовании и стоимости свободного участка земли (рис. 8), можно сформулировать условие целесообразности сноса существующего здания и строительства нового.

Рисунок 8

Начиная с года N, стоимость свободного участка становится положительной, а начиная с года R - превышает стоимость при существующем использовании. Именно с года R снос существующего здания и строительство нового становится экономически целесообразным, несмотря на то, что существующее использование все еще будет давать положительный чистый денежный поток вплоть до года Т.

Таким образом, период OR определяет срок экономической жизни здания, в течение которого его стоимость при существующем использовании больше, чем стоимость свободного участка земли.

Очевидно, что срок экономической жизни здания будет зависеть от стоимости при существующем использовании, стоимости при альтернативном наилучшем и наиболее эффективном использовании и издержек на очистку участка и новое строительство. Если стоимость при существующем использовании увеличивается относительно стоимости при альтернативном использовании, или увеличиваются издержки строительства срок экономической жизни будет увеличиваться, и наоборот. Здесь следует заметить, что все вышеприведенные рассуждения можно применить и к оставшемуся сроку экономической жизни для любого текущего года.

В свою очередь, факторы, определяющие срок экономической жизни, сами являются функциями рыночных характеристик, таких, как изменения спроса, стоимость эксплуатации, и, конечно, рыночной нормы процента.

Рассмотрим, например, влияние изменения рыночной нормы процента на срок экономической жизни здания. В общем случае в любой момент времени количество капитализируемых денежных потоков для существующего использования будет меньше, чем для нового альтернативного использования. Поэтому при увеличении нормы процента стоимость при альтернативном использовании будет уменьшаться более интенсивно, чем стоимость при существующем использовании. В результате момент экономически целесообразной замены существующего использования на новое альтернативное использование смещается вперед по времени. Увеличение нормы процента также увеличит издержки нового девелопмента, что проявится в увеличении оставшегося срока экономической жизни.