Обзор традиционных подходов к оценке проектов редевелопмента

Оценка с применением техники остатка

Традиционная техника остатка в классической постановке определяет сумму, которую следует заплатить за существующий объект недвижимости под проект редевелопмента, как разность между стоимостью завершенного проекта редевелопмента и издержками редевелопмента.

Для отражения общих особенностей формирования схемы расчета традиционной техники остатка приведем краткие комментарии по каждой статье, имея в виду, что в общие издержки редевелопмента обычно включаются:

§ издержки согласования;

§ строительные издержки;

§ гонорары профессиональным консультантам;

§ расходы на первичную сдачу в аренду и рекламу;

§ стоимость финансирования;

§ непредвиденные расходы;

§ издержки продажи завершенного проекта редевелопмента.

Издержки согласования.

Под издержками согласования понимаются официальные и неофициальные платежи для согласования проекта редевелопмента между редевелопером и государственными органами (их представителями).

Строительные издержки.

Для расчетов на стадии предварительной оценки, как правило, используются средние для местного рынка показатели стоимости строительства (с учетом прибыли подрядчика) на один кв. м общей площади объектов различного функционального назначения и различных конструктивных особенностей. При этом общая площадь рассматривается в пределах внутреннего контура ограждающих конструкций.

Гонорары.

Под гонорарами в расчетной схеме понимаются расчеты с архитекторами, консультантами, проектировщиками, оценщиками. Средняя величина гонораров в процентном отношении к стоимости строительных издержек может составлять 10-15%.

Расходы на заключение первичных договоров аренды и рекламу.Расходы на первичную сдачу в аренду (оплата брокерских услуг) в среднем оцениваются на уровне 10-15% от начальной годовой арендной платы, расходы на рекламу могут составлять 2-3% от валовой стоимости редевелопмента.

Непредвиденные расходы.

Как правило, непредвиденные расходы делятся на два типа. К первому типу относят непредвиденные расходы, связанные с обычно имеющими место изменениями и детализацией проекта в ходе строительства, а также непредсказуемые расходы строительного производства. Ко второму типу относят непредвиденные расходы, связанные с задержкой сроков окончания согласований / строительства. В сумме статья непредвиденных расходов может составлять 7-10% от валовой стоимости редевелопмента.

Стоимость финансирования строительных издержек.

Под стоимостью финансирования строительных издержек понимается выплачиваемые проценты по привлеченным кредитам.

Прибыль редевелопмента.

По сути, являясь прибылью предпринимателя-редевелопера, данная позиция рассчитывается либо как процент от общей стоимости проекта девелопмента или от стоимости издержек, либо как норма прибыли редевелопера.

Редевелопмент в терминах инвестиционного проектирования

Инвестиционный процесс

-

это последовательность взаимосвязанных

инвестиций (вложений денег), растянутых на несколько

временных периодов, отдача (доходы) от которых также

растянута во времени. В терминах финансового анализа этот

процесс характеризуется двусторонним потоком платежей, положительные

члены которого соответствуют доходной части, а

отрицательные -

вложениям, необходимым для осуществления

инвестиционного проекта.

Каждый инвестиционный проект, в том числе и проект редевелопмента преследует в качестве своей основной цели получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными издержками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выходит оценка инвестиционного проекта.