Формализация проекта редевелопмента

Моделирование доходов и расходов редевелопера

Затраты на проектирование

Общие затраты на проектирование, как правило рассчитываются, с помощью удельного показателя затрат на проектирование:

Здесь Cdesign - затраты на проектирование всего комплекса,

GBA - общая площадь комплекса после редевелопмента в кв. м,

cdesign - удельные затраты на проектирование 1 кв. м.

На основе информации, полученной от нескольких компаний-проектировщиков удельные затраты на проектирование 1 кв. м составляют от 40 до 60 $ за 1 кв. м. Для целей оценки проекта редевелопмента будем полагать их равными 50 $ за кв. м, т.е. общие затраты на проектирование комплекса составят $368610. Общее время на проектирование и согласование комплекса составит один квартал.

Затраты на подключение электроэнергии

На основе сложившейся практики и информации, полученной от компании «НТБ Девелопмент», можно сказать, что стоимость увеличения электрических мощностей на 1 кВА составляет 120 000 руб. (включает в себя получение технических условий и проведения строительно-монтажных работ по подведению мощностей).

В настоящее время мощности, выделенные предприятию, составляют 313 кВА. На основе сложившейся практики для офисов класса «B» / «B-» необходимо 0.07 кВА на 10 кв. м общей площади. Таким образом, для обеспечения функционирования офисного комплекса необходимо 7372.2 * 0.07 = 516 кВА. Можно сделать вывод, что для осуществления проекта редевелопмента необходимо приобрести 516-313=203 кВА. Общие затраты на приобретение технических условий, подведения сетей и подключение к ним составят 203*120 000=24 360 000 руб.

В общем случае затраты на подключение электроэнергии составляют:

Здесь CEP - общие затраты на подключение электроэнергии,

GBA - общая площадь комплекса в кв. м,

Norm - норматив электрической мощности на 1 кв. м,

EP0 - существующая мощность,

CkVA - затраты на подключение 1 кВА,

Общее время на согласование, подведение сетей и подключение к ним составляет приблизительно 1 год, т.е. 4 квартала (экспертная оценка инженера). При построении модели будем предполагать, что затраты распределяются равномерно.

Затраты на строительно-монтажные работы

Строительство-монтажные работы состоят из следующих этапов:

. Разработка проектно-сметной документации

. Строительно-монтажные работы по реконструкции строений

. Затрат на благоустройство территории (асфальтоукладка, установка забора и ворот, озеленение территории)

Разработка проектно-сметной документации занимает ~ 1 месяц. Затраты по написанию документации обычно составляют 10% от стоимости строительно-монтажных работ по строениям.

Согласно информации, полученной от компаний, занимающихся строительством и реконструкцией подобных комплексов, общий срок строительства составит 9 месяцев, т.е. 3 квартала. Общая сумма затрат на СМР по строениям оценивается профессионалами в $5 000 000. Таким образом, стоимость разработки проектно-сметной документации составит $500 000.

Затраты по облагораживанию территории обычно рассчитываются с помощью удельных затрат. Согласно информации, поученной от ЗАО «НТБ Девелопмент» удельные затраты составляют 80 - 110 $ на кв. м свободного участка в зависимости от состояния территории. Для рассматриваемого участка экспертно была установлена оценка удельных затрат, равная 100 $ на кв. м свободного участка. Площадь свободного участка при этом определяется как площадь всего участка за вычетом площади застройки - суммарной площади первых этажей по всем строениям.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы - это расходы, связанные с содержанием недвижимости. Все эксплуатационные расходы можно разделить на условно-постоянные и условно-переменные расходы.