Формализация проекта редевелопмента
К условно-постоянным затратам относятся:
§ Страховые взносы
§ З/п управляющего
К условно-переменным затратам относятся:
§ Охрана
§ Уборка
§ Коммунальные затраты (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение)
§ Телефон / Интернет
§ Затраты на экологию
Условно-постоянные затраты оцениваются в $5.000 в месяц. Условно-переменные затраты оцениваются в $10.000 в месяц при 100% наполняемости бизнес-центра.
Аренда земельного участка
На основании изучения договора аренды земельного участка и приложений к нему были сделаны следующие выводы:
§ Договор аренды земельного участка заключен в 2007 году.
§ Общая площадь рассматриваемого участка составляет 7 171 кв. м.
§ Годовая арендная плата составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
§ Арендная плата за землю выплачивается ежеквартально равными долями.
§ Индексация арендной ставки с 01.01.2008 составляет 10% от базовой ставки
Согласно информации, полученной на сайте ggk.mos.ru удельный показатель кадастровой стоимости для рассматриваемого кадастрового квартала составляет 6 868 руб./кв. м. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка составляет 49 250 428 руб.
Годовая плата за землю рассчитывается следующим образом:
Здесь Rentt - годовая арендная плата в год t,
k - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка,
CV - кадастровая стоимость земельного участка,
+i - коэффициент инфляции.
Очевидно, рекуррентное соотношение:
Доходы от реализации недвижимости
После проведения завершения СМР редевелопер может продать строения по частям. Общая стоимость комплекса составит:
.
Здесь P - стоимость комплекса при продаже по частям,
GLAi - площадь i-го блока после редевелопмента в кв. м,
pi - стоимость 1 кв. м. i-го блока после редевелопмента в $ за кв. м.
Таблица 4. Оценка стоимости недвижимости после проведения редевелопмента
|
Строение |
Этаж |
Вид использования |
Общая площадь, кв. м |
Полезная площадь, кв. м |
Стоимость, $ за кв. м после редевелопмента |
Стоимость, $ |
|
1 (капитальное) |
п |
офис |
869 |
643.4 |
1 700 |
1 093 780 |
|
1 |
офис |
960.4 |
711.7 |
3 300 |
2 348 610 | |
|
2 |
офис |
960.9 |
755.1 |
3 600 |
2 718 360 | |
|
3 |
офис |
966.2 |
738.9 |
3 600 |
2 660 040 | |
|
м |
офис |
960 |
916 |
3 300 |
3 022 800 | |
|
Итого по строению 1 |
4 716.5 |
3 765.1 |
11 843 590 | |||
|
2 (капитальное) |
1 |
офис |
194.4 |
155.7 |
3 700 |
576 090 |
|
2 |
194.4 |
194.4 |
3 700 |
719 280 | ||
|
Итого по строению 2 |
388.8 |
350.1 |
1 295 370 | |||
|
3 (некапитальное) |
1 |
КПП |
7.4 |
0 |
0 | |
|
4 (некапитальное) |
1 |
Склад |
13.5 |
0 |
0 | |
|
6 (капитальное) |
1 |
офис |
63.9 |
63.9 |
3 700 |
236 430 |
|
2 |
63.9 |
63.9 |
3 700 |
236 430 | ||
|
Итого по строению 6 |
127.8 |
127.8 |
472 860 | |||
|
7 (капитальное) |
1 |
офис |
126.7 |
126.7 |
3 700 |
468 790 |
|
2 |
126.7 |
126.7 |
3 700 |
468 790 | ||
|
Итого по строению 7 |
253.4 |
253.4 |
937 580 | |||
|
8 (капитальное) |
1 |
офис |
377.3 |
377.3 |
3 700 |
1 396 010 |
|
2 |
377.3 |
377.3 |
3 700 |
1 396 010 | ||
|
Итого по строению 7 |
754.6 |
754.6 |
2 792 020 | |||
|
9 (капитальное) |
1 |
офис |
442.8 |
442.8 |
3 700 |
1 638 360 |
|
2 |
442.8 |
442.8 |
3 700 |
1 638 360 | ||
|
Итого по строению 9 |
885.6 |
885.6 |
3 276 720 | |||
|
10 (капитальное) |
1 |
офис |
112.3 |
112.3 |
3 700 |
415 510 |
|
2 |
112.3 |
112.3 |
3 700 |
415 510 | ||
|
Итого по строению 10 |
224.6 |
224.6 |
831 020 | |||
|
Итого по комплексу |
7 372.2 |
6 361.2 |
21 449 160 | |||